愛ある団地プロジェクト、スタート！
froghouseフロッグハウスのライフワークでもあり、ライスワークでもある「団地リノベ」。
（#団地専門店ではないです。明石市マンション２件施行中）
「もっと、団地を次世代にぐるぐる廻せないかなぁ〜」っと思案の日々ですが、今回は不動産クラウドファンディングを行う会社と組んだプロジェクトが始まります！
このプロジェクトは、「資本主義のリノベーション」を掲げて不動産クラウドファンディングなどを手掛ける「株式会社エンジョイワークス」さんとフロッグハウスの協働企画です。
ことの発端は2023年にエンジョイワークスさんの取り組みをお聞きする機会がありまして・・
プレゼン後の懇親会で、「団地を不動産クラウドファンディングの資金で再生って出来ないですかね？」と清水から話し掛けたのがキッカケです。
その後、何度かエンジョイワークスさんが明舞団地を視察に来られたりしまして・・
明舞団地の魅力と埋もれているポテンシャルに可能性を感じて頂きまして、2024年にエンジョイワークスさんの方で明舞団地の中の狩口台住宅という団地の１住戸を購入。
ファンドで資金の募集を募りました。
資金募集の内訳としましては、一般の募集の前に劣後出資という「ハイリスク・ハイリターンな投資枠（１口50万円ｘ４口）」を主に企業向けで募りました。
フロッグハウスも「結果を共にする」という意味でも１口（50万円）を購入。
6月に一般募集を開始しました。
１口50,000円ｘ160口＝800万円の募集でしたが・・何と２時間で完売したそうです。
これはエンジョイワークスのファンド募集史上最速だったそうです。
しかも、募集より多い金額の応募があったそうです。
(#大きな期待とプレッシャー )
数ある団地の中で狩口台住宅を今回の「愛ある団地プロジェクト 1号案件」の舞台に提案したのは下記の理由から・・
①JR朝霧駅から徒歩圏内で交通の便が良い。
②団地の管理・修繕体制がしっかりしている。（当該管理組合エリアの団地住戸は玄関ドア・窓・共用排水配管・室内給水配管も更新済み）
③周辺環境が良い（大蔵海岸・ショッピングモール・病院・学校・幼稚園などが計画的に建てらている）
魅力に気づいた人が増えきたのか？ジリジリと価格は上がってきていますが、新築に比べるとその上昇率は低いですし、まだまだ価格とポテンシャルにギャップがあるのは大きな魅力かと捉えています。
フロッグハウスは今回のプロジェクトで設計施工を担当。
デザイン・コンセプトについては一任頂きました。
但し、最終的なプロジェクトの出口としては「リノベーションした住戸を販売」なので・・
出口の価格を見据えた改装内容・金額のリノベーション提案となります。
「金額も多く集まったから、その分良いもの作っちゃえー！」っとはなりません。
そもそも多く集まった分の募集は受け付けないですし、最終的に売却出来てこそ投資家さんに利益を分配できるスキームなので「良いものが出来たけど、売れませんでした」では、投資した方の期待に応えられません
期待されてるリターンもお支払いできず、売却金額によっては損をさせてしまう可能性もあります。
（#フロッグハウスも50万円投資してるので同じ船に乗っている）
リノベーションのプランの間取りは、今までの団地リノベの王道の勝ちパターン「ターゲトチェンジ」。
「１世帯＝４人暮らし」を想定した「昭和の間取り」を、１人〜２人暮らしがゆったり暮らせる間取りに変更します。
また、「洗濯機置き場がバルコニー」「脱衣スペースがない」「洗面・キッチンのお湯が出ない」「浴室防水が不安」などの「狩口台団地のツッコミどころ」問題も解決して行きます。
狩口台団地は無断熱なので、断熱工事もしっかり行い、給気・換気ルートも見直す事でカビや結露の問題にも真正面から取り組みます。
この辺は、昨年W受賞した「これからの団地リノベを問う。」で提案した内容に沿った方向性で計画しています。
（#勝手に「これからの団地リノベを問う2024年版」と捉えて取り組んでる。）
また、断熱の性能についても新築に負けないような数値を出せるように計画しています。
地方都市の団地は３００万円以下で取引されるケースも多く、時に１００万円を割り込む物件も珍しくありません。
（#エリアによる#須磨ニュータウン名谷団地は１０００万円台も）
この安さに目をつけた不動産屋さんや、サラリーマン大家さんが「安く買って、なるべく安く改装」しては憤死してる屍をたくさん見てきました。
なので、僕の知ってる限り「団地リノベの賃貸・再販を継続的に事業展開してる」方は、UR（旧公団）・市営・県営住宅を省いた民間ではプロ、アマを問わず見掛けません。
（#空室量産スキーム#1回やったら「団地（明舞 ）は儲からないですね」っと去っていく）
なので、この「なるべく安く買って、なるべく安く改装する」と言うルートは「行き止まり」と言う感覚はありまして、事前のオンラインミーティングでは何度も訴えさせて頂きました。
（#団地でこの分野は競争過多#「もう、その話は解ったから」と言うのがオンラインミーティングのパソコン画面越しからでも伝わる程に）
8月6日には解体工事を着工したのですが、壁をめくったら以前の入居者が「不適切なリフォーム工事」を行なっていた形跡がありまして・・
その補修作業に追われてお盆休みは返上となりました。
(#想定外はある程度想定内#でもこのパターンは始めて#凄いな昭和#不適切にも程がある）
今後のスケジュールとしては、お盆明けから本格大工工事スタートです。
10月下旬 工事完成 内覧会スタート
（2025年 3月31日までに希望金額で売却できれば無事に分配）
今回の挑戦は「エコリノベ」と「クラウドファンディングで団地再生」の組み合わせの再生を郊外型団地行うと言う意味では、未開拓ルートかと思っています。
これが上手く行って「団地リノベが加速する」か「行き止まりの道をまた一つ覚えてしまう」かは、2025年春には明確に結果は出ますので・・ご注目ください！
