【イベント報告】これからの団地リノベを問う。

 

７月２８日は梅田の無印良品と一般社団法人リノベーション協議会で開催された「暮らしと住まいの学び舎」に参加してきました！

以下は清水の報告ブログです。

今回のイベントは一般のリノベーション検討中の方にお伝えする「リノベのあれこれ」です。

各社の特色や事例を元にお話しされましたが・・

フロッグハウスは団地不動産の吉永健一さんをお迎えして団地リノベについてお話しさせて頂きました。

 

 

まずは吉永さんの自己紹介。

関西団地界の重鎮で「団地不動産」というサイトの運営も行い、多くの団地を手掛けられています。

 

続きまして、フロッグハウスの自己紹介。

事例を交えて簡単に紹介させて頂きました！

 

最後は上記の画像をベースにしてトークセッション形式で行いました。

これだけの内容をお話ししようと思うと時間的にも全然足りず・・・

駆け足になってしまいましたので、個別で相談されたい方が居られましたらお問い合わせ頂ければ幸いです。

ただ、時代の流れ的に「中古物件でも、リノベすれば快適になるんだ！」という事は認知されて来たと思うのですが、「老朽化」「建替え」についてもお話が出来たのは良かったと思います。

フロッグハウスの主なご相談の中には、「この建物が空いてるので活用したい」というご相談と、「この建物を買おうと思うんだけど・・」という相談があります。

前者の場合は図面の有無や、そのゴール地点の設定と多岐に渡りますのでまたの機会にお話しするとして、後者の場合は「その買おうとしてる建物が、まず買うに値してる物件かどうか？」が重要になって来ます。

（フロッグハウスでは全ての物件探しには帯同出来ませんが、「いよいよこの物件に決めようと思うんだけど・・」という時は購入前に一緒に建物を見に行ったりもしています。）

その際に、「不動産屋さんを通じて確認して下さいね」とアドバイスしてるのが、「長期修繕計画があるか？」「管理費の滞納があるか？」等々・・

要するに、「管理組合がちゃんと機能してるかどうか？（維持管理が適切に行われてるかどうか？」を確認されてはどうですか？っとアドバイスさせて頂いています。

これはとある団地の長期修繕計画なのですが2023年から2052年（築79年）までの修繕のタイミングと予算（金額）が記載されています。

2052年までの建物の耐久性と安全性を維持する為の「躯体修繕」（多くは１０数年に一度の外壁塗装などのタイミングで施工されます）や配管の更新が計画されています。

2052年に解体されるわけではありませんが、少なくとも2023年時点（築50年）で、2052年（築79年）までの修繕の計画があるという事です。

これらは「絵に描いた餅」ではなく、過去40年、50年の改修の履歴も一緒に記載されてる場合もありまして・・こうした「実績と計画」があるかどうか？は見られた方が良いのではないでしょうか？

漠然としたイメージで「築50年の中古物件って数年以内に建て替えるんでしょ？建物も壊さなきゃ危ないんでしょ？」というイメージを持たれてる方は非常に多いです。

「配管も老朽化しててヤバい」というイメージを持たれている方も多いですが、建物によっては既にとっくに配管のやり替えを行っています。

（共用部の水道管・排水管部分だけに留まらず、個人の宅内の水道管もやり替えられてるケースも多々あります。）

その建物が、配管の更新や窓・ドアの交換を行なっているかどうか？実はあまり皆さんチェックされず、価格にも反映されていません。ただ漠然としたイメージで「築古＝老朽化」というイメージを持たれていて、それらが価格に反映されてると感じています。

建物の内部が、リノベで自由にオモシロいモノになる！

っというのは、「リノベーション」というワードの普及と共にこの10年で飛躍的に増えたと感じています。

実際にどんなにボロボロでも、「リノベすればどうとでもなる」というのが実情です。

（セミナー内でもお話しさせて頂きましたが、中途半端にリフォームされてるよりも「建てられた当時のままの設備だけどその分安い」方が良いと思っています）

「団地のメリット」に気付く人が増えた反面、爆発的に増えない理由は「団地＝老朽化＝建替え」のイメージを持たれる方が多いのでは？っと感じています。

その建物がエレベーターが付いてても、新耐震基準で建てられても、人気のタワーマンションでも、建物である以上「メンテナンスが行われていなければヤバい」というのが実情です。

今回のセミナーではこの部分を一番問題提起したかった部分はここになります。コンクリート造の建物を購入する際は、不動産屋さんを通じて「今まで適切な修繕は行われていたか？今後も修繕の計画と予算があるか？」しっかり認されておいては如何でしょうか？

（売りたい欲求が強過ぎるのか？単に何も考えていないだけなのか？ここの部分をすっ飛ばす尖った靴を履いた不動産屋さんは多いです）

 

今回のセミナーは大阪での開催でしたので、主な営業エリアが明石市〜須磨区のフロッグハウスとしては営業エリア外でのイベントではあったのですが・・

打ち合わせやイベントを通じて、「団地購入のアレコレ」の知識やスタンスを明確に出来たのはとても良かったと思います！

吉永さん、ありがとうございました！