空室再生のオハナシ。

froghouse/ 1月 31, 2020/ top

1月17日は尼崎で空室再生のリノベーションについてお話しさせて頂きました!

施工実績を元に、空室再生の事例「ビフォー」「アフター」をベースに、おこのみ賃貸など様々な取り組みについてお話しさせて頂きました。

5年前は「絵に描いた餅」状態だった「おこのみ賃貸」ですが、実績と共にこうしてお話しさせて頂けるようになりました。

こちらの事例はフロッグハウス垂水事務所の入ってる賃貸マンション「グリーンハイツ松本」。

2015年は16戸中6部屋が空室でした。そこから250万のリノベーション6部屋の空室が全て満室になりました。

もちろん、全てが順調だった訳ではなく、「試行錯誤」。この頃から設計・施工だけではなく広報・発信も自社で行うように成りました。

こちらは尼崎の賃貸マンションリノベ。本格的に「ホームステージング(家具や小物をディスプレイとして設置する方法)」を行いました。

賃貸住宅という賃貸「業」である以上、収益と投資のバランスは重要かと思います。

「金額を掛ければそりゃすごい部屋が出来るけど、それが家賃として回収出来るのか?」

賃貸というフィールドは「空室か否か?」結果が常に付いてくる世界なのでそれがまた難しく、オモシロいところでもあります。

フロッグハウスが関わらせて頂いた空室再生は、全て結果を出させて頂いてます。

※注 時には相談時に「パス!」と叫んだ案件もあります。

 

今回は、最後に「オマケ」としてワンルームマンションのリノベーション「シェア・アパートメント構想」もお話しさせて頂きました。

空室化の進むワンルームマンションの再生手法として空室の部屋をシェアハウスのようなリビングや共用部として、建物全体の付加価値を上げて満室にするという構想です。

っというのも、過去「ワンルームマンションのリノベーション」では苦戦した経験から来ています。

ワンルームマンションはそもそも広さが無いので・・

例えば80年代に流行ったワンルームの3点ユニット(トイレ 風呂 洗面 一緒)を分けようとしても、その分収納や個室部分が狭くなり「どことなく残念な部屋」になります。

かと言って隣の部屋と繋げて「ニコイチ」にしても、家賃が倍取れる訳ではないので「投資した金額に対して得るものが少ない」というのが現状です。

そこで「シェア・アパートメント」。

ワンルームの1F居室部分等にシェアハウスにあるような、みんなで使える超大型キッチンなどを据えることにより建物全体の価値を上げてはどうか?という提案です。

上記写真は2018年にフロッグハウスで設計施工させて頂いた「Share Apartment 神戸須磨」。

元々は高齢者用住宅だった建物をリノベーションしました。現在の入居者は20〜30代の男女をベースに多種多様な人が住んでします。

ここで特筆したいのは、フロッグハウスが約9年前にシェアハウスを始めた時は「海外・留学帰り」などのシェア経験者が多く、どことなく「シェアハウスユーザー」としての属性カラーがありました。(当時も今も僕が入居の面談もしている)

ですが、今のユーザーは一般会社員や看護師さんなど多種多様・・

「ある特殊な層」ではなく、いわゆる一般の方が賃貸住宅として利便性・合理性を考えて、一つの選択として「シェア」を選択しています。

また、家主側の投資効率としても水回りをコストカット出来るのは大きい。

(20万のキッチンを30戸入れ替えるよりも、200万のメガキッチンを1個据えた方が値段は3分の1)

 

賃貸住宅を取り巻く環境は常に大きく変わって来ています。

「若い人は帰って寝るだけだからキッチンは一口コンロで良い」「ファミリー物件に住む人は1世帯夫婦2人子供2人の4人暮らし」など旧来の常識は通じません。若い人でも自炊するし、友人を呼んでパーティーもする。ここ1〜2年はそれらを「働き方改革」が更に後押しするようになって来ました。

子供を持たない夫婦もいれば、母子・父子家庭などの「1世帯2人」も多く見られます。

もちろん、上記は今はまだ少数派。でも今後は確実にもっと増えて来ます。

築古の物件は常に「マーケットの新しいニーズ」に対して敏感でなくてはならないのではないでしょうか?

それを怠れば、常に新規参入して来る「大手の新築物件」には太刀打ち出来ないと思ってます。

でも逆に言えば、「50平米の単身者用住戸」や「超大型シェア・キッチン付き住戸」はまだマーケットに少なく、チャンスはあると言えます。

「リフォームの大掛かりバージョン」「壁紙を派手にデザイナーズ風に」という改装を「リノベーション」と謳う風潮がありますが・・

フロッグハウスは常に「ターゲットを想定したリノベーション再生提案」を行い、そして結果を残せる会社でありたいと考えています。

ご清聴ありがとうございました!