中古マンションはこうやって買う!

froghouse/ 4月 3, 2017/ top/ 0 comments

みなさん、持ち家のハードルって、“なんとなく“高くないですか?今回は、この“なんとなく”抱いていたイメージを、”リノベ会社目線”  で覆すお話をしたいと思います。

お金持ちの方は、このブログ、そっと閉じてください(笑)

私含め、お金を無駄に使いたくない、いや、お金に堅実な、いや、将来のためにも、家族のためにも蓄えを残しておきたい方。

でもでもでも、「普通はイヤよ。友達が呼べる自慢の家にしたい!」っという方。どうぞどうぞ、このブログ読みすすめてください。

 

いきなりコツから。

①未改装物件を狙え!

②見せ場を見極めろ!

非常にシンプルな2点。

よくよく考えたらその通りのことですが、市場に出てる物件情報に目をやっていると、意外にこのコツを忘れがちです。ひとつずつ実物件を紹介しながら解説します。

—–

①未改装物件を狙え!

不思議なことに、「リフォーム済み!新築みたいなお家です!」という謳い文句で中古物件を紹介しているケースが多すぎるんです。

例えば、明石市で未改装・築30年・物件価格580万円のマンションの1室があったとしましょう。これをリフォーム会社は大きく分類して、こんな売り方をしています。

 

A社:「リフォーム済み物件」880万円

A社の真意:「汚れが目立つ箇所のみ交換して、”パッと見た感じ”  を綺麗にして売ろう」

よくよく見てください、キッチンをまるまる交換したのではなく、[キッチンコンロ交換済み]と書かれてあったりします。これは、引き出しや天板やシンクはそのまま、ガスコンロのみを交換していたりします。じつは、間取りは昔流行りのものだったり、キッチンの壁に少し古くさいタイルが残っていたり。。。

 

B社:「リノベーション済み物件」1450万円

B社の真意:「かっこよくリノベーションして、新築同然!にして売ろう」

デザインがドンピシャにさされば、この物件を購入するのもアリですね。ただ、う〜ん、ちょっと高い…?

 

 

あなた:「自分好みにリノベーション」840万円

工事内容:「ユニットバス・キッチン・洗面・内装材は全部交換、間取りも和室を洋室に変更」

工事内容が増えているのに、A社と同等金額で済んでいるのはナゼか?

これはA社が利益をたくさん取っているわけではなく(この手の会社はいつもシビアな勝負をしているので、物件数をこなして儲けていたり。だから決してぼったくられてはいない)、不動産売買のコストが関係してきます。

 

 

 

不動産関係者ではないので、概算でお話をしますが、この物件の場合、「入手する時」と「あなたに売る時」に数十万円ずつのコストが登記や仲介手数料などでかかっています。

このコストが売買価格にそのまま上乗せされてしまう訳です。

やめて〜!!と叫びたくなっちゃいますね。

お金が手数料ばかりに反映されて、肝心なお家のスペックには反映されていないのがなんとも悲しい実情です。

 

ここでコツのおさらい。あなたが未改装物件を買えば、業者が売るときの「手数料上乗せ分はいらない」という訳です。これが工事内容にそのまま反映されます。

 

—–

とはいえ、880万くらいの家じゃ、面白みにかけるんじゃないの?それなら賃貸でいいんだけど。と思ってしまいます。

ここからがフロッグハウスの腕の見せ所です!!!実例でご紹介。明石市の未改装物件を580万円で購入された方の実例紹介です。

まずはBEFOREの状態から

このままでも十分だけど…

ちょっと古くさい??L型のキッチンも微妙に狭くて使いずらいような…(^^;)

ザ・マンションの洗面室!という感じ。こちらも少し古い感じがする??(^^;)

 

次にAFTER

出窓のコーナーを見せ場に。

ここに「エコカラット」という湿度の吸放湿もしてくれてデザイン性のいいタイルを。アクセントの色も効いています。

和室は2室もいらないのでLDKを拡張。

L型キッチンもかっこいいけどI型の方が使いやすいとのご意見から向きを変更。キッチンが明るくなりました。

キッチン奥にはパントリー。これで買い置きのものやあまり使わない寿司桶とか。。も詰め込めます!可動棚で高さ調整できるのも嬉しいですよね。冷蔵庫もLDKから見えないように隠れています。

襖や壁にも色・柄をワンポイントでアクセントを。

ここはこだわりました!洗面所!収納とカウンターを一体型にして、スッキリ!

ここも可動棚に。無印良品のカゴがすっぽりはまる幅に設定しました。鏡や照明はIKEAの物でコスト◎

タイル柄のCF。サンゲツの新作でこれオススメです!

 

このお家の場合…

物件価格580万円+手数料など諸経費約50万円+リノベーション費用220万円

合計 850万円

で取得されました。

 

リノベーションはフロッグハウスで担当。コツ②「見せ場を見極めろ!」を盛り込み、とても満足していただいています!

 

「見せ場」はお家ごとに違っていていいと思うんです。キッチンにこだわりたいママ、書斎コーナーにこだわりたいパパ

なんとなく全体を綺麗にするのではなくて、ピンポイントでも思い入れのある場所を作る事で、リノベーションがとても楽しくなります。

この手法のアドバイスは、フロッグハウスはとても得意です(^^)

 

ただ、「未改装のままだと良くなるイメージが沸かない」

という声もよく耳にします。

 

そんな時は、中古物件買う前の段階から、「どんなリノベーションができるかな?」とご相談ください!一緒に物件を見に行くことも可能です!

フットワークの軽いフロッグハウスですので、お気軽にご相談くださいね!!

 

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